Новые подходы к разрешенному использованию земельных участков (Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ)

Вполне допустимым являлось бы альтернативное название «О видах разрешенного использования земельных участков и регламентах использования земель», поскольку изменения, вносимые данным ФЗ в ряд законодательных актов (прежде всего, в Земельный и Градостроительный кодексы), представляют собой попытку подойти к регулированию видов разрешенного использования (ВРИ) и регламентов использования земель на гораздо более высоком уровне юридической техники, чем это имеет место сейчас.

Можно утверждать, что часть норм Федерального закона № 295-ФЗ не являются в строгом смысле слова новеллами, поскольку в определенной форме, более или менее внятной, могли быть выведены из прежнего регулирования и сложившейся судебной практики (напр., о возможности установления ВРИ участков для эксплуатации зданий, возведенных до принятия ПЗЗ, вопреки ПЗЗ, и т.д.). Между тем, безусловную ценность имеет факт фиксации подобных положений в тексте закона, поскольку, как известно, при взаимодействии с государственными органами (включая Росреестр) без прямой нормы закона зачастую «каши не сваришь».

Некоторые нормы и вовсе просто изменили «прописку», перекочевав из Градостроительного кодекса РФ в Земельный кодекс РФ в почти неизменном виде (например, о порядке установления основных, вспомогательных и условно разрешенных ВРИ).

В то же время, определенные положения Федерального закона № 295-ФЗ однозначно могут рассматриваться как обладающие новизной (напр., в части корректировки оснований для отказа в предоставлении земельных участков; в части возможности объединения и перераспределения участков с различными ВРИ, и др.).

Наконец, не может не радовать основательность, с которой разработчики закона подошли к делу. Вместо простого «латания дыр» в правовом регулировании был, очевидно, выбран фундаментальный подход, заключающийся в установлении четкого понятийного аппарата, разграничении сферы действия смежных отраслевых понятий и введении различных перечней (в частности, введен обобщающий термин «регламенты использования земель», видами которого являются градостроительный регламент, лесохозяйственный регламент и положение об ООПТ; установлены перечни случаев, когда регламенты не подлежат применению при определении ВРИ участков; когда документация по планировке территорий имеет приоритет перед ПЗЗ при установлении ВРИ; когда при размещении объектов не требуется изменение ВРИ участка, и т.д.).

Охватить все нововведения в формате данной статьи было бы проблематично, поэтому далее будет приведен рейтинг из 7 самых значимых, на мой взгляд, изменений (от наименее к наиболее существенным), вносимых Федеральным законом № 295-ФЗ в земельное и градостроительное законодательство.